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地產基本術語
  來源:廈門有巢氏集團  發布時間:2016-5-11 

 

1、地產

  地產指土地財產,是土地的經濟形態,即在一定土地所有制關系下作為財產的土地。

2、房地產

  房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看,主要分為兩大類,即土地和建成后的物業。

所謂“不可分離”,是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。

3、宗地

    宗地是地籍的最小單元,是指以權屬界線組成的封閉地塊。

4、宗地圖

    宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質,與相鄰宗地的關系等。證書附圖證書附圖即房地產證后面的附圖,是房地產證的重要組成部分,主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

5、毛地

  是指在城市舊區范圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

6、生地

  是指完成土地征用,未經開發、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。

7、熟地

  是指經過土地開發、具備基本建設條件的土地。

8、三通一平

  指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求,內容包含水通、電通、路通和平整場地,是房地產基礎用地開發的最低法定要求。

9、七通一平

是小區永久配套設施建設,通電、通路、通水、通訊、排水、熱力、燃氣、土地平整。

10、五證

房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核發,《建筑工程施工許可證》由市建委核發,《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。

11、道路紅線
  道路紅線是指城市道路含居住區級道路 用地的規劃控制線。

12、建筑線(建筑紅線)
  建筑線一般稱建筑控制線,是建筑物基底位置的控制線。

13、建筑間距

兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。

14、板樓

  是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。

15、塔樓

主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進入戶內。

16、建筑物的分類

    建筑物的分類有很多種方法,此重點講最為常見的按建筑物層數或總高度分類:


    住宅按層數分:

    低層住宅(13層)

    多層住宅(46層)

    中高層住宅(79層)

    高層住宅(10層以上)
    公共建筑及綜合建筑,總高度超過24M的為高層,但不包括總高度超過24M的單層建筑
    建筑總高度超過100MR,不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑,均稱為超高層建筑。

17、產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括:產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記,并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

18、房屋所有權

  房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權,是產權人按照房產的性能,作用對房屋加以利用的權利。

19、收益權

指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權,是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利,處分權是房屋產權的核心,是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使(法律上有特別規定的除外)。

20、使用權房
  使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅,政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

21、公房 (福利房)
  公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

22、不可售公房
  不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

23、已購公房
  已購公房又稱售后公房,就是購買的公有住房。

24、單位產權房
  單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋,也稱系統產權房、系統房。

25、廉租房
  廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售,出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

26、私房

    私房也稱私有住宅,私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村,農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭,也就轉為私有住宅。

27、期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”,這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

28、現房

  所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。

29、準現房
  準現房是指房屋主體已基本封頂完工,小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現,房型、樓間距等重要因素已經一目了然,工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

30、尾房
  尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物,是空置房中的一種。一般情況下,當商品住宅的銷售量達到80%以后,一般就進入房地產項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房產,一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子,這些房子或朝向不好、采光不足,或是樓層不佳、位處兩級,其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

31、爛尾房
  爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬,或者錯誤判斷供求形勢,開發總量供大于求,導致大面積空置,無法回收前期投資,更無力進行后續建設,甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的,而是隨著項目的不斷推進,一步步顯現。

32、占地面積

指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界限所圍合的用地水平投影面積,不包括代征地的面積。

33、建筑面積

  建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住 的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”,就是我們平時所講的“套內面積”。例如你買了一間120平方米的房子,這個面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內面積得出來的。

34、使用面積

  住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定:躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內墻面裝修厚度計入使用面積。

35、公用面積(公攤面積)

  住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。  

36、實用面積
  它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

37、41、居住面積
  住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積(即結構面積)。一般作為衡量居住水平的面積指標。

38、套內面積
套內面積,全名套內建筑面積

套內建筑面積=使用面積+陽臺面積+墻體面積。

套內使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井計入使用面積。

d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

39、公攤面積
商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成:

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

40、輔助面積
  輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

41、竣工面積
  竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工,經驗收合格的建筑。

42、共有建筑面積
  系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

43、共有建筑面積分攤系數
  整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值,即為共有建筑 面積分攤系數。

44、銷售面積
  銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售,其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積( 以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的共有建筑面積之和。

45、居住區用地
  居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

46、住宅用地
  住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

47、公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地,是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地,應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

48、道路用地
  道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

49、公共綠地
  公共綠地是指滿足規定的日照要求,適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地,應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

50、容積率
  容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4

51、得房率
  得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。
  套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
  套(單元)建筑面積=套內建筑面積 +分攤得公用建筑面積。

52、建筑密度
  建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

53、綠化率
  綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言,綠化率高為好。

54、綠地率

綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(% )。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

55、開間

住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際 距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0--3.9米,磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米 甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。

56、進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右,不能任意擴大。

57、層高
  層高是指住宅高度以“層”為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要 求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

58、凈高
  凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

59、標準層
  標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

60、陽臺
  陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

61、平臺
  平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

62、走廊
  走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

63、地下室
  地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。

64、半地下室
  半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13,且不超過12者 。

65、玄關
  玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”,講究一定的私密性,大門一開,有玄關阻隔,外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連,由于功能不同,需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

66、過道
  過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

67、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

68、均價
  均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數,即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價,但也有例外,前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向,以2800元/平方米統一價銷售”,即以均價作銷售價,也不失為引人矚目的營銷策略。

69、基價
  基價也叫基礎價,是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房 的銷售價一般以基價為基數增減樓層,朝向差價后而得出。

70、起價
  起價也叫起步價,是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格,即是起價。 多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價為起價;帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業,以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常常出現“×××元/平方米起售“,以較低的起價來引起消費者的注意。

71、預售價
  預售價也是商品房預(銷)售合同中的專用術語;預售價不是正式價格,在商品房交付使用時,應按有批準權限部問核定的價格為準。

72、定金
  定金是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定,定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數額由當事人約定,但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,開發商有權以購房者違約為由不退定金;如果開發商將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。

73、違約金
  違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定,應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁,具有懲罰性和補償性,但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯,無論是否給對方造成損失,都要支付違約金。

 

 
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